Résumé rapide
- L'édition 2026 d'UKREiiF a démontré que le débat sur la croissance au Royaume-Uni est de plus en plus un débat sur l'énergie.
- La disponibilité de l'énergie est désormais un critère de sélection des sites, et non plus un simple détail technique à régler ultérieurement.
- Les acteurs de la logistique, de la fabrication et de l'industrie auront besoin de sites capables de subvenir à une demande énergétique accrue liée à l'électrification, à l'automatisation, à l'IA et à la décarbonation.
- Les autorités locales et combinées jouent un rôle clé pour préparer les territoires aux investissements en coordonnant le foncier, la capacité du réseau, les transports, la planification et la mise en œuvre.
- La question passe de « y a-t-il du terrain ? » à « cet endroit est-il prêt ? »
- Pour VEV, un bilan carbone neutre pragmatique implique d'harmoniser dès le départ les infrastructures, l'énergie, le transport, le financement et les opérations.
UKREiiF a toujours été un point de convergence entre l'ambition du secteur public et les capitaux du secteur privé. Cependant, l'événement 2026 à Leeds a mis en lumière une réalité plus incisive.
Le débat sur la croissance au Royaume-Uni devient un débat sur l'énergie.
Qu'il s'agisse de régénération urbaine, de logistique, de fabrication, de centres de données, de terrains industriels, de logements ou de transport, une même question revenait sous différentes formes :
Ce site peut-il réellement être alimenté en énergie ?
Pour les promoteurs, les investisseurs et les occupants, cette question n'est plus un simple détail technique à régler plus tard. Elle s'intègre désormais dans la sélection des sites, redéfinissant les risques et créant une nouvelle source d'avantage concurrentiel.
Pour les collectivités locales et intercommunales, cela modifie la proposition d'investissement. Les territoires capables de démontrer un lien clair entre foncier, capacité de réseau, énergie propre, transport et soutien à l'aménagement seront les mieux armés pour attirer les capitaux privés.
C'est un enjeu fondamental car bon nombre de secteurs moteurs de la croissance affichent une intensité énergétique accrue. Les occupants sont tous transformés par l'automatisation, l'électrification, l'IA et la décarbonation des transports. Les sites qu'ils occupent devront répondre à des exigences énergétiques bien plus complexes que celles pour lesquelles nombre d'entre eux ont été initialement conçus.
De la réserve foncière aux sites prêts pour l'énergie
L'un des thèmes les plus marquants du salon UKREiiF a été la manière dont les organismes publics commencent à présenter les infrastructures d'énergie et de puissance comme un élément clé de leur offre d'investissement territorial.
Le lancement par le conseil du comté de Northumberland du site d'investissement stratégique du Northumberland en est un exemple utile. Ce site de 77 hectares est positionné pour l'industrie de pointe, l'énergie propre, les énergies marines renouvelables, l'électrification et les utilisateurs grands consommateurs d'énergie. Son offre fait référence aux infrastructures de réseau existantes et prévues, aux sources d'énergie propre, à l'infrastructure portuaire voisine et à la connectivité numérique à haute capacité.
C'est le signe de l'évolution du marché.
Les critères traditionnels d'investissement direct, incluant la disponibilité des terrains, les liaisons de transport, la main-d'œuvre, l'accompagnement en matière d'urbanisme et les incitations financières, demeurent tous essentiels. Cependant, ils ne suffisent plus à eux seuls.
Pour de nombreux occupants, les questions suivantes sont plus pratiques :
- Quelle est la puissance disponible ?
- Quand le raccordement peut-il être effectué ?
- Quel est son niveau de résilience ?
- Quels seront les coûts d'exploitation ?
Il ne s'agit pas seulement d'un problème lié aux centres de données, bien que ce secteur rende le défi le plus visible. La même logique s'étend à l'immobilier industriel et logistique. Le transport électrique, l'automatisation des processus, la réfrigération, le stockage par batteries et la production sur site contribuent tous à accroître l'intensité énergétique des sites.
Un site idéalement situé peut s'avérer un mauvais choix opérationnel s'il ne peut répondre à la demande future. À l'inverse, un site doté d'un plan crédible pour sécuriser et gérer l'énergie gagnera en attractivité, en résilience et en valeur.
Les occupants modifient déjà leurs critères
Le marché de l'immobilier logistique reflète déjà cette mutation.
L'étude Future Space de Tritax Big Box et Savills révèle que la disponibilité de l'énergie est devenue une contrainte beaucoup plus importante pour les occupants. Dans le rapport Tritax 2025, 36 % des occupants citent la disponibilité de l'énergie comme un obstacle à l'acquisition de futurs espaces, contre 11 % en 2023 et 7 % en 2022. Le rapport attribue cette évolution aux véhicules électriques, à l'automatisation, à l'IA et à des transports plus écologiques.
La mise à jour 2026 de Savills confirme cette même orientation. Elle souligne que la disponibilité de l'énergie est devenue critique à mesure que les entreprises adoptent l'IA, les flottes de véhicules électriques et l'automatisation.
C'est un point crucial, car les décisions d'implantation sont des décisions à long terme.
Un opérateur logistique qui choisit un site aujourd'hui anticipe la décennie à venir en matière d'attentes des clients, de reporting carbone et de résilience opérationnelle. Un fabricant se projette vers l'électrification future et sa capacité à croître sans être freiné par des contraintes énergétiques.
Pour les promoteurs et les propriétaires, cela modifie la définition d'un site attractif. Il ne s'agit plus seulement de l'accès aux autoroutes, du bassin d'emploi et du potentiel d'urbanisme, mais aussi de la capacité du site à offrir une perspective réaliste pour répondre à la future demande énergétique.
Le raccordement au réseau constitue désormais un enjeu de croissance
UKREiiF a également mis en évidence un défi national plus large. Le réseau et le système de raccordement du Royaume-Uni sont sous tension.
Le gouvernement a reconnu que les projets d'importance stratégique, notamment les centres de données d'IA, les sites industriels, les hubs de recharge pour véhicules électriques et les sites industriels électrifiés, devaient être priorisés au sein du système de raccordement au réseau. Il a également admis que les longs délais d'attente retardent des projets viables. Cela s'applique bien au-delà du secteur de l'énergie.
Si un parc logistique, un site de production, un dépôt, un pôle portuaire ou une zone de régénération ne parvient pas à obtenir l'alimentation électrique dont il a besoin, l'investissement est peut-être prêt, le terrain disponible et l'occupant en mesure de démarrer. Mais sans électricité, le progrès ralentit.
C'est pourquoi les discussions sur l'énergie locale, la capacité du réseau et la viabilité des projets sont cruciales. Il ne s'agit plus de questions secondaires. Elles deviennent déterminantes pour attirer les investissements et stimuler la croissance.
Le zéro net passe à l'opérationnel
Autre thème majeur issu du salon UKREiiF : le passage des ambitions de zéro net à la certitude d'exécution.
Ce message trouve un écho considérable dans la logistique, la fabrication et le développement industriel. Le net zéro n'a plus aucune crédibilité s'il se résume à un simple objectif. Il doit se traduire par un plan opérationnel.
Pour les promoteurs et les propriétaires, cela implique de concevoir les sites en fonction des modes opératoires futurs des occupants. Les spécifications minimales ne suffisent plus si les futurs occupants exigent un transport plus propre, une capacité électrique accrue, une infrastructure plus résiliente et un reporting carbone plus transparent.
Pour les opérateurs logistiques, cela peut signifier identifier quels dépôts peuvent accueillir des utilitaires électriques ou des poids lourds, déterminer quand les véhicules peuvent se recharger, évaluer l'impact sur les tournées et analyser le coût global de possession au-delà du prix d'achat.
Pour les industriels, il peut s'agir de comprendre l'interaction entre l'énergie des procédés, la résilience du site, la production sur site et l'électrification future.
Les autorités locales et combinées jouent un rôle essentiel
UKREiiF a rappelé le rôle primordial des autorités locales et combinées en tant que catalyseurs d'investissement.
Les propositions d'investissement les plus solides ne se résument pas à de simples terrains. Les autorités locales et combinées peuvent jouer un rôle décisif en transformant des opportunités de développement fragmentées en projets bancables, grâce à une clarification de la gouvernance, de la planification, du cadencement des infrastructures et de l'orientation stratégique.
Le lancement par les West Midlands d'un fonds d'avenir de 3,8 milliards de livres sterling lors du salon UKREiiF illustre parfaitement cette évolution. Ce fonds vise à accélérer la régénération urbaine, le logement abordable et la croissance économique, tout en s'appuyant sur le soutien du secteur public pour mobiliser des investissements privés plus larges.
Pour la logistique et l'industrie, c'est crucial car bon nombre d'obstacles à l'atteinte du net-zero échappent au contrôle d'un occupant unique. La capacité du réseau, l'urbanisme local, l'accès routier, la maîtrise foncière, le déplacement des dépôts, l'infrastructure de recharge, la production d'énergie renouvelable et les compétences requièrent tous une coordination.
Le secteur privé peut investir, mais il a besoin de visibilité. Les autorités locales et intercommunales peuvent contribuer à instaurer cette confiance en intégrant la préparation énergétique et le cadencement des infrastructures au cœur des discussions sur l'investissement dès le départ.
Le défi pratique : coordonner la prise de décision
Le risque est qu'un trop grand nombre de décisions soient encore prises de manière isolée.
Un promoteur peut concevoir un site avant d'avoir cerné les besoins futurs en énergie et en espace de recharge. Un occupant peut choisir un emplacement avant d'avoir évalué ses besoins en recharge. Une autorité locale peut promouvoir des terrains d'investissement sans quantifier la disponibilité d'énergie. Une équipe financière peut remettre en question les dépenses d'investissement avant que le modèle de coût global ne soit établi.
Chaque décision peut sembler judicieuse prise isolément. Le problème est qu'une transition concrètement neutre en carbone ne fonctionne pas en vase clos. Elle repose sur la synergie entre l'infrastructure, l'énergie, le transport, la finance et les opérations.
C'est vers cela que le marché s'oriente. Les organisations qui réussiront seront celles qui lieront les décisions plus en amont. Cela signifie qu'il faut appréhender le site, les besoins énergétiques, les exigences de transport, le modèle commercial et le plan de livraison comme un tout cohérent. Pour les occupants, cela réduit les risques opérationnels futurs. Pour les promoteurs, cela renforce le dossier d'investissement. Pour les collectivités locales, cela facilite la concrétisation d'une croissance propre.
De « y a-t-il du terrain ? » à « ce site est-il prêt ? »
Une façon utile de résumer l'UKREiiF 2026 est de constater que les discussions sur les investissements deviennent plus pragmatiques.
La question d'autrefois était : y a-t-il du terrain ?
La question pertinente est désormais : ce site est-il prêt ?
- Prêt pour la demande énergétique.
- Prêt pour le transport propre.
- Prêt pour l'automatisation.
- Prêt pour le déploiement d'infrastructure.
- Prêt pour une neutralité carbone économiquement viable.
- Pour les promoteurs, cela représente l'opportunité de différencier leurs sites grâce à leur préparation énergétique.
- Pour les occupants, cela crée la nécessité d'évaluer les risques liés à l'infrastructure plus en amont dans les décisions d'implantation.
Pour les autorités locales et intercommunales, c'est l'occasion d'attirer des investissements en facilitant la concrétisation d'une croissance propre.
Pour la logistique et l'industrie, cela offre la possibilité de transformer l'objectif net-zero d'une contrainte réglementaire en avantage opérationnel.
Le point de vue de VEV
UKREiiF a confirmé que la prochaine phase de la neutralité carbone ne se réalisera pas par la seule ambition. Elle dépendra de la capacité des organisations à transformer leurs intentions d'investissement en une réalité opérationnelle et concrète.
Les organisations qui attendent que l'énergie devienne un facteur limitant se retrouveront à réagir face aux retards, aux coûts et aux compromis. Celles qui l'anticipent en amont seront mieux armées pour obtenir des investissements, préserver leurs performances opérationnelles et progresser de manière crédible vers la neutralité carbone.
Chez VEV, nous estimons que c'est là que réside désormais la concrétisation de la carboneutralité : non pas dans des engagements isolés en matière de durabilité, mais dans le travail minutieux visant à faire fonctionner ensemble l'infrastructure, l'énergie, le transport, la finance et les opérations.
27 mai 2026
